О кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В отношении объектов недвижимости существует две принципиально разные стоимости: рыночная и кадастровая.
Рыночная стоимость - это цена, за которую недвижимость может быть продана на открытом рынке. Она формируется спросом и предложением, учитывает все индивидуальные особенности объекта (состояние, ремонт, вид, инфраструктуру) и понятна большинству граждан при сделках купли-продажи.
Кадастровая стоимость - это официальная государственная оценка объекта, которая определяется не для сделок, а для фискальных (налоговых) и учётных целей.
Ключевые особенности кадастровой стоимости:
1. Кто и как её определяет?
Кадастровую стоимость устанавливают государственные органы в лице бюджетных учреждений субъектов РФ (например, ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки») в ходе массовой оценки по единой методике, установленной Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ.
2. Для чего она нужна?
• Расчёт налога на имущество (основная функция).
• Определение размера госпошлины при регистрации сделок (дарение, наследство).
• Иные цели, предусмотренные законодательством (например, расчёт арендной платы для государственной собственности).
3. Что на неё влияет?
Учитываются типовые, обезличенные характеристики, зафиксированные в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН):
• Вид и назначение объекта (квартира, дом, участок).
• Площадь.
• Материал стен, этажность (для зданий).
• Год постройки/ввода в эксплуатацию.
• Местоположение (кадастровый квартал, район).
4. Главное отличие от рыночной стоимости:
При расчёте кадастровой стоимости НЕ УЧИТЫВАЮТСЯ индивидуальные особенности, которые сильно влияют на рыночную цену: качество ремонта, планировка, вид из окон, состояние подъезда, личные договорённости между продавцом и покупателем.
Именно поэтому кадастровая стоимость часто не совпадает с рыночной и может быть как выше, так и ниже её.
Как проверить кадастровую стоимость?
Актуальную кадастровую стоимость можно узнать бесплатно:
• Через официальный сайт Росреестра (сервис «Справочная информация по объектам недвижимости»).
• На публичной кадастровой карте.
• Заказав выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости через портал Госуслуги или в любом офисе МФЦ («Мои документы»).
Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
Если вы считаете, что кадастровая стоимость вашего объекта необоснованно высока и приводит к чрезмерному налогу, её можно оспаривать. Для этого предусмотрено две процедуры:
1. Внесудебная - обращение в комиссию по рассмотрению споров при бюджетном учреждении, проводившем оценку.
2. Судебная - подача административного искового заявления в суд.
Наиболее весомым доказательством в таком споре является отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта на дату проведения государственной кадастровой оценки.